個人事業主が自宅とは別に事務所や店舗を借りると、 契約時にまとまった初期費用が必要になることがあります。
代表的なのが、 敷金・保証金・礼金・仲介手数料です。
ここで注意したいのが、
「事業用の事務所に払ったお金だから、全部その年の経費」
とは限らないことです。
返還される敷金は原則として資産に計上します。 一方、仲介手数料はその年の必要経費にでき、 返還されない礼金などは金額によって 税務上の繰延資産として複数年にわたって経費化する場合があります。
この記事では、 個人事業主が事務所を借りたときの 敷金・礼金・仲介手数料について、 勘定科目・20万円基準・仕訳・消費税まで詳しく解説します。
まず結論
・返還される敷金・保証金 → 経費ではなく資産
・返還されない礼金・権利金など → 原則として繰延資産を検討
・一定の繰延資産が20万円未満 → その年に全額必要経費にできる
・不動産会社への仲介手数料 → 支払った年の必要経費にできる
同じ「事務所の初期費用」でも、 支払いの性質によって税務処理がまったく違う ため、一括して経費処理しないことが重要です。
事務所の敷金・礼金・仲介手数料は全部経費になる？
事務所を借りるために支払う初期費用には、 さまざまな種類があります。
| 支出 | 基本的な処理 | 勘定科目例 |
|---|---|---|
| 返還される敷金 | 資産計上 | 敷金・差入保証金 |
| 返還されない礼金等 | 繰延資産を検討 | 長期前払費用等 |
| 20万円未満の一定の繰延資産 | 全額必要経費にできる | 地代家賃・支払手数料等 |
| 仲介手数料 | 支払年の必要経費 | 支払手数料等 |
| 事務所家賃 | 必要経費 | 地代家賃 |
現役税務会計スタッフのワンポイント
実務でまず確認したいのは、 「そのお金は退去時に返ってくるのか」です。 契約書の「敷金」「保証金」という名称だけで判断せず、 返還条件・償却・敷引きなどの記載まで確認しましょう。
敷金は原則として経費にならない
敷金とは、 賃貸借契約を結ぶ際に、 家賃の未払いや退去時の原状回復などに備えて 貸主へ預けるお金です。
契約終了後に返還されることを前提としている部分については、 支払った時点では費用が確定したわけではありません。
そのため、 返還される敷金は必要経費ではなく、 「敷金」「差入保証金」などの資産として計上します。
敷金50万円を支払った場合の仕訳
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 500,000円 | 普通預金 | 500,000円 |
支払時点では50万円を必要経費にしません。
将来、退去して敷金が返還された場合は、 資産として計上している敷金を取り崩します。
「保証金」なら経費になる？名称では判断しない
事業用物件では、 敷金ではなく 「保証金」 という名称が使われることもあります。
しかし、
敷金か保証金かという名前だけで税務処理が決まるわけではありません。
退去時に返還される部分であれば、 基本的には資産として管理します。
一方、 契約書で
- 保証金のうち○％は返還しない
- 退去時に○か月分を償却する
- 敷引き○万円
などと定められている場合には、 返還されない部分を分けて確認する必要があります。
「敷金だから全部資産」とは限らない
返還される部分は資産ですが、 契約時点から返還されないことが確定している部分は、 建物を賃借するための権利金等として 繰延資産に該当しないか確認します。
礼金はその年に全額経費になる？
礼金は一般的に、 退去時に返還されない一時金です。
事業用建物を借りるために支払う 返還されない礼金・権利金などで、 その支出の効果が1年以上に及ぶものは、 税務上の繰延資産に該当する場合があります。
その場合は、 支払った年に必ず全額を必要経費にするのではなく、 一定の期間で償却します。
礼金が20万円未満なら全額経費にできる
税務上の繰延資産については、 少額のものに特例があります。
開業費・開発費以外の一定の繰延資産で、 支出する金額が20万円未満であれば、 繰延資産として償却せず、 その年に全額を必要経費にすることができます。
20万円基準のポイント
・20万円未満が対象
・20万円ちょうどは「20万円未満」には含まれない
・建物賃借の権利金等は、 賃貸借契約ごとに支出金額を判定する
現役税務会計スタッフのワンポイント
20万円基準は、 「礼金15万円＋別名目10万円だから、それぞれ20万円未満」 と名称ごとに機械的に分けるものではありません。 国税庁の通達では、 資産を賃借するための権利金等は契約ごとの支出金額で判定 するとされています。
礼金16万5,000円の場合の仕訳例
事業用事務所の賃借に伴う礼金が 少額繰延資産の要件を満たし、 支払年に全額を必要経費とする場合の一例です。
| 地代家賃等 | 165,000円 | 普通預金 | 165,000円 |
使用する勘定科目は、 会計ソフトや事業者の経理方針によって 「地代家賃」「支払手数料」などとする場合があります。
重要なのは、 勘定科目名そのものより、 税務上どのように必要経費へ算入したかです。
20万円以上の礼金は何年で経費にする？
一般的な建物賃借のための権利金等については、 特殊なケースを除き、 5年で償却するのが基本です。
ただし、 契約の賃借期間が5年未満で、 契約更新の際に再び権利金等を支払うことが明らかな場合には、 その賃借期間が償却期間になります。
「2年契約だから礼金も必ず2年償却」ではない
賃貸借契約が2年でも、 更新時に再び同様の権利金等を支払うことが明らかでなければ、 単純に2年償却になるわけではありません。 契約期間と更新時の支払条件の両方を確認しましょう。
礼金33万円を5年間で償却する例
単純化して、 33万円の礼金が税務上の繰延資産となり、 償却期間が5年の場合、 通年ベースでは次のイメージです。
330,000円 ÷ 5年 ＝ 年間66,000円
実際には、 支出した年について月数計算が必要になるため、 契約開始時期によってその年の必要経費額は変わります。
資産計上時の仕訳例
| 長期前払費用等 | 330,000円 | 普通預金 | 330,000円 |
その後、 税務上の償却期間に応じて 必要経費へ振り替えていきます。
仲介手数料はその年の必要経費にできる
不動産会社へ支払う 仲介手数料は、 礼金とは取扱いが異なります。
国税庁の所得税基本通達では、 建物の賃借に際して支払った仲介手数料について、 支払った日の属する年分の必要経費に算入できる とされています。
そのため、 仲介手数料が20万円以上になったからといって、 礼金と同じように5年間で償却する必要があるわけではありません。
現役税務会計スタッフのワンポイント
「20万円以上だから全部資産」ではありません。 礼金等の繰延資産と仲介手数料ではルールが違います。 初期費用の請求書を合計額だけで入力せず、 敷金・礼金・仲介手数料などに分けて処理しましょう。
仲介手数料22万円を支払った場合
| 支払手数料 | 220,000円 | 普通預金 | 220,000円 |
このように、 仲介手数料については 支払手数料などの勘定科目で処理できます。
敷金から原状回復費が引かれた場合は？
退去時には、 預けていた敷金から 原状回復費・クリーニング費用などが差し引かれることがあります。
たとえば、
敷金：500,000円
原状回復費：110,000円
返金額：390,000円
となった場合には、 資産計上していた敷金50万円を取り崩し、 実際に負担する11万円について 修繕費など適切な勘定科目で処理します。
ただし、 工事の内容によって勘定科目や税務処理が変わる場合があります。
事務所家賃の勘定科目は「地代家賃」
毎月支払う事務所の賃料は、 事業に必要な事務所であれば 基本的に必要経費になります。
勘定科目は、 「地代家賃」 を使用するのが分かりやすいでしょう。
自宅兼事務所の場合は全額経費にしない
自宅の一部を事務所として使っている場合は、 専用の事務所を借りた場合とは異なります。
自宅家賃を全額必要経費にするのではなく、 床面積・使用時間など合理的な基準によって 事業使用部分を家事按分します。
事務所とコワーキングスペースはどちらが経理しやすい？
固定の事務所を借りる場合は、 敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用が発生し、 それぞれ税務処理を分ける必要があります。
一方、 コワーキングスペースでは 月額利用料やドロップイン料金など、 比較的シンプルな支払いになるケースがあります。
これから仕事場所を用意する方は、 費用だけでなく 初期費用・契約期間・経理処理 まで比較するとよいでしょう。
開業前に払った敷金・礼金は全部「開業費」？
開業前に事務所を契約するケースも多いでしょう。
この場合、
「開業前に払ったものだから全部開業費」
とまとめないことが重要です。
たとえば、 返還される敷金は 開業前であっても返還請求権を持つ資産です。
また、 建物を借りるための返還されない権利金等については、 税務上の繰延資産のルールを確認します。
開業前の支出でも、 支出の性質ごとに処理を判断しましょう。
事務所の敷金・礼金に消費税はかかる？
所得税の必要経費と、 消費税の取扱いは別々に考える必要があります。
国税庁では、 事務所など事業用建物の賃貸料は消費税の課税対象 としています。
また、 事業用建物の賃貸借契約に伴う 保証金・権利金・敷金・更新料などについては、
- 契約終了時に返還されるもの → 消費税の対象外
- 返還されないもの → 原則として課税対象
とされています。
つまり、 同じ「敷金」という名称でも、 返還されるかどうかで消費税の扱いも変わる ことがあります。
所得税と消費税を混同しない
「必要経費になるか」と 「消費税の仕入税額控除ができるか」は別の判定です。 課税事業者の場合は、 インボイスの保存要件なども別途確認しましょう。
事務所の初期費用は明細ごとに仕訳しよう
不動産会社へ、 契約時に一括して80万円や100万円を振り込むこともあります。
しかし帳簿では、 振込総額をそのまま 「地代家賃100万円」 などと処理するのはおすすめできません。
請求書や精算書を確認して、
- 敷金・保証金
- 礼金
- 仲介手数料
- 前家賃
- 共益費
- 保証会社への保証料
- 火災保険料
などに分けて入力しましょう。
保証料や保険料などは、 契約期間・補償期間・支払内容によって 処理が異なる場合があります。
現役税務会計スタッフのワンポイント
事務所契約では、 不動産会社の初期費用精算書を捨てないことが重要です。 銀行明細だけでは「80万円支払った」ことしか分からず、 後から敷金・礼金・仲介手数料を区分できなくなることがあります。
事務所初期費用の記帳には会計ソフトも便利
事務所を借りると、 毎月の家賃だけでなく、
- 敷金などの資産
- 礼金などの繰延資産
- 仲介手数料
- 家賃
- 水道光熱費
- 通信費
- 備品・設備
など、取引の種類が一気に増えます。
銀行口座やクレジットカードと連携し、 仕訳・証憑をまとめて管理したい場合は、 クラウド会計ソフトを利用する方法もあります。
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事務所の初期費用チェックリスト
□ 敷金・保証金のうち返還される金額を確認したか
□ 償却・敷引きなど返還されない部分を確認したか
□ 礼金等が税務上の繰延資産に該当しないか確認したか
□ 20万円未満の少額繰延資産に該当するか確認したか
□ 仲介手数料を礼金と分けて処理したか
□ 前家賃・共益費を区分したか
□ 初期費用精算書・賃貸借契約書を保存したか
□ 消費税の課税区分を確認したか
よくある質問
Q. 敷金は支払った年の経費になりますか？
退去時に返還される敷金は、 原則として支払時の必要経費にはなりません。
「敷金」「差入保証金」などの資産として計上します。
Q. 保証金も経費になりませんか？
名称ではなく返還条件によります。
返還される部分は資産として管理し、 契約時点から返還されないことが確定している部分については、 別途、権利金等としての処理を確認します。
Q. 礼金は全額経費になりますか？
返還されない礼金などで、 建物を賃借するための支出として効果が1年以上に及ぶものは、 税務上の繰延資産になる場合があります。
ただし、 一定の少額繰延資産で20万円未満の場合には、 支払年に全額を必要経費にできます。
Q. 礼金が20万円ちょうどなら全額経費ですか？
少額繰延資産の基準は 「20万円未満」です。
そのため、 20万円ちょうどは20万円未満には該当しません。
Q. 2年契約なら礼金は2年間で償却しますか？
必ずしもそうではありません。
一般的な権利金等は5年が基本ですが、 契約期間が5年未満で、 更新時に再び権利金等を支払うことが明らかな場合には、 その賃借期間が償却期間になります。
Q. 仲介手数料が30万円でも一括経費にできますか？
建物の賃借に際して不動産業者等へ支払った仲介手数料は、 国税庁の所得税基本通達上、 支払った日の属する年分の必要経費に算入できる とされています。
礼金の少額繰延資産とは別のルールです。
Q. 敷金から原状回復費を引かれたらどうしますか？
資産計上していた敷金を取り崩し、 実際に負担する原状回復費について、 工事内容に応じて修繕費などで処理します。
Q. 開業前に払った敷金なら開業費ですか？
返還される敷金は、 開業前に支払っていても 返還請求権のある資産です。
開業前に支払ったという理由だけで すべてを開業費にまとめないようにしましょう。
まとめ｜事務所の初期費用は「返ってくるか」でまず分けよう
事務所の敷金・礼金・仲介手数料は、 すべて同じタイミングで支払うことが多いため、 まとめて経費処理してしまいやすい項目です。
しかし、 税務上はそれぞれ扱いが異なります。
この記事のまとめ
・返還される敷金・保証金は原則として資産
・返還されない礼金等は繰延資産になる場合がある
・一定の繰延資産が20万円未満なら全額必要経費にできる
・20万円基準は建物賃借契約ごとの支出額で確認する
・仲介手数料は支払年の必要経費にできる
・一般的な権利金等の償却期間は5年
・事業用建物では消費税の取扱いにも注意する
・契約書と初期費用精算書を必ず保存する
現役税務会計スタッフのワンポイント
事務所契約の仕訳で迷ったら、 最初に「返還されるもの」「返還されないもの」「サービスへの対価」 に分けてみてください。 この3つに分けるだけでも、 敷金・礼金・仲介手数料の処理を整理しやすくなります。
事務所の初期費用で迷っているものはありますか？
「敷金の一部が償却される場合は？」 「この礼金は一括経費にできる？」など、 記事を読んでも分からなかった点があればコメントで教えてください。 今後の記事・FAQ作成の参考にさせていただきます。
参考：公的情報
事務所の敷金・礼金・仲介手数料や 繰延資産については、 国税庁の最新情報もあわせて確認してください。
所得税基本通達2-27「資産を賃借するための権利金等」｜国税庁
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